Кристина Таланкина, юрист ООО «Сеть коммерческой недвижимости» (г. Киров)


Спрос на офисную и торговую недвижимость в регионах Приволжского федерального округа в несколько раз превышает предложение. Большая часть офисных площадей в ПФО принадлежит к классу С, в основном это первые этажи жилых зданий, а новых современных офисных и торговых центров пока еще мало.


Поэтому широкое распространение получили так называемые предварительные договоры, которые осуществляются еще на этапе строительства объектов торгового, офисного или иного назначения. Получить документ на аренду в период строительства здания застройщик не может, ведь в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а право собственности на готовый объект появится у него только после составления акта приемки здания в эксплуатацию и проведения в установленном порядке государственной регистрации. Кроме того, согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения или их части. Иными словами, объект, находящийся в стадии незавершенного строительства, не может быть предметом договора аренды. Поэтому один из возможных вариантов оформления взаимоотношений застройщика и будущего арендатора – это заключение предварительного контракта.


Таким образом, в зависимости от юридической завершенности различают основные и предварительные договоры. Основные носят окончательный характер, они непосредственно порождают обязанности по передаче объекта недвижимости во временное владение или пользование. По предварительному же стороны обязуются заключить в будущем основной договор. Главная особенность предварительного контракта состоит в том, что он не порождает у его участников прав и обязанностей, касающихся объекта недвижимости. Из этого следует, что арендатор не приобретает никаких прав на объект недвижимости. Так, до заключения основного документа потенциальный арендатор не вправе требовать передачи ему в принудительном порядке прав пользования или владения объектом.


Суть предварительного договора – определить условия, в соответствии с которыми в будущем будет заключен «основной» контракт. Предварительное соглашение защищает права и арендатора, так как он резервирует за собой интересующее его помещение и приобретает гарантию того, что впоследствии договор обязательно будет заключен; и арендодателя, так как он может до фактической сдачи в эксплуатацию здания уже решить для себя проблему его заполнения арендаторами, согласовать условия будущих договоров.


Основной риск, с которым сталкивается арендатор, заключается в том, что данный вид документа не подлежит государственной регистрации. И это создает опасность заключения аналогичных контрактов с несколькими лицами и, соответственно, дальнейшего отказа арендодателя от сотрудничества с арендатором, предложившим меньшую цену.


Для предотвращения такой ситуации целесообразно вносить денежные средства по предварительному договору в качестве задатка. В этом случае при дальнейшем отказе арендодателя вступает в действие п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий возврат задатка стороной, получившей ее, в двойном размере, а также убытков, причиненных таким отказом. Кроме того, возможно включить в документ условие о штрафной ответственности арендодателя в случае заключения аналогичного договора с другими лицами.


В предварительном контракте в обязательном порядке должен быть определен объект недвижимости, впоследствии подлежащий передаче в аренду, с указанием функционального назначения, состава передаваемых помещений, места расположения в здании (на этаже), площади, технических характеристик, описание внутренней отделки и т. п.


Кроме того, необходимо предусмотреть и другие существенные условия: срок аренды, размер арендной платы и т. д. Это исключит возможность недобросовестной стороне ссылаться на отсутствие заключенного договора.


Также в предварительном документе указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то он должен быть подписан в течение одного года.


Если одна из сторон уклоняется от дальнейшего заключения основного договор, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить.


В итоге надо отметить, что арендатор должен грамотно и взвешенно подойти к вопросу заключения предварительного документа на аренду и стремиться построить отношения с арендодателем на равноправной основе. Недаром говорится: семь раз отмерь – один отрежь.